Qual é o regime atual de tributação em Portugal das mais-valias imobiliárias dos não residentes

Em crónica precedente, já tivemos a oportunidade de recordar a obrigação que impende sobre os não residentes de declararem o saldo de mais ou menos valias imobiliárias auferidas no quadro de uma venda imobiliária em território português. No entanto, o regime de tributação foi objeto de alterações impulsionadas pela jurisprudência europeia que tornou o regime de tributação incerto para os contribuintes não residentes. Daí resultou que o Orçamento do Estado para 2023 alterou o regime de tributação das mais-valias imobiliárias em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS), de forma a eliminar a desconformidade com o direito europeu da legislação portuguesa relativa à tributação das mais-valias imobiliárias aplicável aos sujeitos passivos não residentes. De acordo com o n.º 7 do artigo 280.º da Lei n.º 12/2022, de 27 de junho, as alterações ao Código do IRS aplicam-se aos rendimentos auferidos a partir de 1 de janeiro de 2023.

O nosso propósito é então de esclarecer as modalidades de tributação das mais-valias auferidas pelas pessoas singulares fiscalmente não residentes em Portugal, tal como é o caso de franceses ou português residentes em França que entendem vender um bem imobiliário adquirido em Portugal. É de notar que, no seguimento da alteração legislativa, a Autoridade Tributária e Aduaneira emitiu nesta matéria um Ofício Circulado de forma a uniformizar o procedimento de aplicação entre todos os serviços do regime de tributação das mais-valias imobiliárias auferidas por sujeitos passivos não residentes. O dito ofício vem relembrar que só 50% do saldo das mais e menos-valias imobiliárias obtidas por não residentes passa a ser tributado. Este saldo fica ainda sujeito às regras de englobamento e à aplicação das taxas gerais e progressivas de IRS, tal como se aplicam aos residentes. 

Com efeito, nos termos da lei vigente, não são englobados para efeitos da sua tributação os rendimentos auferidos por sujeitos passivos não residentes em território português, com exceção das mais-valias resultantes da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis e da cessão onerosa de posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a bens imóveis que não sejam imputáveis a estabelecimento estável nele situado e sem prejuízo do disposto nos n.ºs 13 e 14 do artigo 72.º. do CIRS que admite a opção para tal. O n.º 10 do mesmo artigo, aditado pela Lei 24-D/2022, de 30 de dezembro, estabelece que sempre que a lei imponha o englobamento de rendimentos auferidos por sujeitos passivos não residentes em território português são tidos em consideração, para efeitos de determinação da taxa a aplicar de acordo com a tabela prevista no n.º 1 do artigo 68.º do CIRS, todos os rendimentos auferidos, incluindo os obtidos fora deste território.

Resulta da conjugação dos normativos supramencionados que os rendimentos auferidos em território nacional por sujeitos passivos não residentes, referentes a mais-valias que resultem da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis ou da cessão onerosa de posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a bens imóveis, a partir de 01/01/2023, passam a estar sujeitos ao seguinte regime de tributação exposto no ofício :

- O apuramento do valor dos rendimentos qualificados como mais-valias deve respeitar às transmissões previstas nas alíneas a) e d) do n.º 1 do artigo 10.º, de acordo com as disposições previstas no n.º 2 do artigo 43.º do Código do IRS;

- O englobamento do rendimento apurado torna-se obrigatório, nos termos da alínea a) do n.º 3 do artigo 22.º do Código do IRS;

- Passam a ser aplicadas as taxas gerais constando da tabela ínsita no n.º 1 do artigo 68.º do Código do IRS aos rendimentos englobados auferidos em território nacional, considerando-se, apenas para determinação desta taxa, todos os rendimentos auferidos, incluindo os obtidos fora do território português, nas mesmas condições que são aplicáveis aos residentes;

Quanto aos rendimentos de mais-valias imobiliárias auferidos por sujeitos passivos não residentes até 31/12/2022, cujas liquidações tenham sido ou venham a ser objeto de procedimento ou processo tributário, mantém-se em vigor o entendimento no sentido da aplicação do disposto no nº 2 do artigo 43º do CIRS, aos sujeitos passivos não residentes, considerando-se o saldo das mais-valias imobiliárias em apenas 50% do seu valor, sujeito a tributação autónoma à taxa especial de 28%. Assim, quem não beneficiou de uma tributação limitada a 50% da mais-valia imobiliária pode reclamar no prazo previsto a esse efeito perante a administração tributária o reembolso do imposto indevidamente pago. Necessita-se aqui de salientar que o regime de tributação das mais-valias imobiliárias das pessoas singulares não se aplica às vendas de imóveis pelas pessoas coletivas sem estabelecimento estável em Portugal. Tal regime será exposto na próxima crónica.

Convém ainda acrescentar que, não obstante o princípio plasmado no artigo 14 da convenção fiscal bilateral entre a França e Portugal de 1971, que prevê que os incrementos patrimoniais são tributados no país da situação dos bens imobiliários, os residentes fiscais franceses devem declarar as mais-valias auferidas em Portugal na declaração de rendimentos estabelecida em França no escopo de determinar a taxa efetiva de tributação que incidirá sobre o rendimento global francês. Em conclusão, atenta a alta complexidade da matéria, o contribuinte terá todo o interesse em solicitar o apoio de um profissional que domine a matéria fiscal internacional para efeito de proceder às suas declarações de rendimentos em ambos os países. 


​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​Dr. Pedro Emanuel de OLIVEIRA
Advogado