Como precautelar ou amenizar o risco de não restituição das reservas ou sinais entregues no quadro da compra de imóveis em Portugal ?

Tínhamos exposto na última crónica do mês de março o regime jurídico das reservas e sinais entregues no quadro da compra de imóveis em Portugal. É efetivamente prática corrente em Portugal de pagar uma reserva ou um sinal em mão do vendedor ou da agência imobiliária quando se compra um imóvel. Porém, na hipótese da compra não ser levada a cabo, ficou em suspenso a questão do risco de não restituição das quantias pagas que pode obviamente ser dificultada pela insolvência ou má-fé do vendedor. É de notar que não é hábito em Portugal de precaver os problemas de restituição das quantias entregues no momento da assinatura do contrato-promessa de compra e venda. Portanto é uma fonte de litígios importante na área imobiliária e parece-nos necessário que os conselheiros e redatores se debrucem sobre a problemática em apreço. Com efeito, é do interesse do comprador de mitigar o risco da não devolução da reserva ou do sinal pelo vendedor.

A título de exemplo, há lugar à restituição em caso de incumprimento faltoso e definitivo pelo vendedor. Nesse caso o sinal deve ser restituído em dobro ao comprador a título indemnizatório, conforme está estabelecido no número 2 do artigo 442.° do Código civil. Também podemos salientar, em caso de ausência de falta do vendedor, a ocorrência da caducidade do contrato-promessa de compra e venda resultante de uma cláusula suspensiva de obtenção de um crédito bancário, que implica que o sinal seja restituído em singelo. À partida, a prática portuguesa de pagar o sinal ou a reserva diretamente ao vendedor ou à agência imobiliária apresenta um risco real de não restituição das quantias entregues e pode acontecer que o comprador não consiga recuperar o seu dinheiro.

Convém antes de mais de excluir a possibilidade do exercício do direito à execução específica do contrato, preceituado no artigo 830.° do Código civil ou a celebração duma promessa com eficácia real plasmada no artigo 413.° do mesmo código, que são situações que subjazem à efetividade da transmissão da propriedade do imóvel. As medidas de cautela devem ser proveitosas em caso de não efetividade do contrato-promessa de compra e venda com obrigação do vendedor de restituir as quantias entregues. Naturalmente, a prévia verificação da solvência do vendedor antes de assinar o contrato e de efetuar o pagamento é uma precaução que não se deve prescindir, sobretudo quanto se trata com uma pessoa coletiva. No entanto, tal verificação não é uma garantia contra todos os riscos e notavelmente contra a má-fé do vendedor. O comprador poderá também, no quadro das negociações entre as partes, tentar exigir uma garantia bancária. O inconveniente é que tal garantia tem custos não descuráveis, mormente quando as importâncias em jogo são significativas.

Uma solução que pode minorar substancialmente o risco é a práxis do depósito do sinal usitada em França no âmbito das vendas imobiliárias. Os pagamentos de reservas ou de sinais não são entregues ao vendedor. O contrato-promessa de compra e venda francês prevê na esmagadora maioria dos casos que o comprador entregue em mãos do notário, ou mais precisamente numa conta bancária específica, que está debaixo do domínio dele. O contrato de depósito previsto pelos os artigos 1185.° e seguintes do Código civil português pode constar do contrato-promessa de compra e venda ou do contrato de reserva os quais podem regulamentar as modalidades de restituição do sinal ou da reserva ao comprador pelo advogado ou o notário que exarou o ato, aniquilando assim a incidência da má-fé do vendedor ou a sua insolvência.
Essa prática deveria ser desenvolvida em Portugal pelos profissionais do direito de tal forma que o comprador de um imóvel possa beneficiar de uma melhor proteção jurídica. Talvez seria um incentivo eficaz se o legislador português tutelasse juridicamente o mecanismo do depósito do sinal no quadro das compras de imóveis? Aguardando tal ocorrência, compete aos profissionais do direito de sugerir aos outorgantes a constituição de um depósito do sinal.

​​​​​​​​​​​​​​Dr. Pedro Emanuel de OLIVEIRA
Advogado